Viele deutsche Käufer und Verkäufer sind überrascht, wenn sie erfahren, dass der Kauf einer spanischen Immobilie auch vor einem deutschen Notar wirksam beurkundet werden kann.

Das spanische Recht erlaubt dies ausdrücklich – unter bestimmten Voraussetzungen – und der spanische Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat diese Möglichkeit bereits im Jahr 2012 höchstrichterlich bestätigt (Urteil STS 998/2011, vom 19. Juni 2012).

Damit steht fest:

Deutsche Käufer und Verkäufer können ihren Immobilienkauf auf Mallorca, Ibiza, Teneriffa oder dem spanischen Festland grundsätzlich vor einem deutschen Notar abschließen – wenn beide Parteien dies wünschen und die formalen Anforderungen erfüllt werden.

Im Folgenden erläutere ich, wie das funktioniert und worin sich der Ablauf vom spanischen Vorgehen unterscheidet.

1. Rechtliche Grundlage: Anerkennung deutscher notarieller Urkunden in Spanien

Hintergrund

Spanien erkennt ausländische öffentliche Urkunden an, wenn diese:

• ordnungsgemäß beurkundet wurden,
• dem Recht des Staates entsprechen, in dem sie errichtet wurden,
• eine Apostille tragen,
• und in spanischer Sprache vorgelegt werden.

Zentrale Rechtsgrundlagen:

Art. 3 und 4 Ley Hipotecaria (spanisches Grundbuchgesetz)

  → regelt, welche Dokumente zur Grundbucheintragung geeignet sind

Art. 1216 Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch)

  → Definition der „escritura pública“ (öffentliche Urkunde)

STS 998/2011 (TS 19.06.2012)

  → bestätigt ausdrücklich die Wirksamkeit einer deutschen notariellen Kaufurkunde über eine in Spanien gelegene Immobilie

2. Unterschiede im Ablauf – deutscher Kaufvertrag vs. spanischer Kaufvertrag

Im Folgenden sind die wichtigsten Unterschiede stichpunktartig dargestellt:

A. Ablauf beim deutschen Notar

Einheitsmodell: Kaufvertrag + Auflassung in einer Urkunde

Eigentumsübergang wird durch dingliche Einigung + Eintragung im Grundbuch bewirkt

Auflassungsvormerkung sichert den Käufer bereits ab Vertragsschluss

Zahlung wird erst fällig, wenn die Vormerkung eingetragen ist

Deutsche Notare prüfen Identität, Geschäftsfähigkeit, Vollmacht und Rechtssituation umfassend

Dokumente sind verbindlich und beweissicher nach deutschem Beurkundungsgesetz

B. Ablauf beim spanischen Notar

Spanisches Recht kennt Titel + Modus (Art. 609, 1095 Código Civil)

  → Vertrag + Übergabe = Eigentumsübertragung

Die „escritura pública“ ist die öffentliche spanische Notarurkunde

Zahlung des Kaufpreises oft zeitgleich bei Unterzeichnung

Gesetzliche Pflichtangaben (Katasterdaten, Belastungen, Energiezertifikate)

Die Eintragung im „Registro de la Propiedad“ ist nicht zwingend, aber absolut empfehlenswert

Zwischenabsicherungen wie in Deutschland sind nicht üblich, aber möglich (siehe Punkt 3)

3. Absicherung des Zwischenstadiums – die deutsche Auflassungsvormerkung und ihr spanisches Pendant

Beim Immobilienkauf besteht zwischen Vertragsunterzeichnung und endgültiger Eigentumsumschreibung oft ein Zeitraum von mehreren Wochen.

In Deutschland sichert man diese Phase mit einer Auflassungsvormerkung.

Gibt es das in Spanien auch?

Ja – das spanische Recht kennt die „anotación preventiva“.

Sie ist in Art. 42 Nr. 9 Ley Hipotecaria geregelt und dient als unmittelbares Pendant zur  deutschen Auflassungsvormerkung.

Spanische Rechtsgrundlage:

  “Art. 42.9 Ley Hipotecaria – Podrá tomarse anotación preventiva de la pretensión de          adquirir un inmueble…”

(Es kann eine vorsorgliche Vormerkung des Anspruchs auf Eigentumserwerb vorgenommen  werden.)

Damit ist sichergestellt:

• keine Zwischenverfügungen des Verkäufers
• Schutz des Erwerbs gegenüber Dritten
• gesicherter Rang im spanischen Grundbuch

Auch wenn der Kaufvertrag in Deutschland beurkundet wird, kann im spanischen Grundbuch eine solche Vormerkung eingetragen werden, um die spätere Eigentumsumschreibung verbindlich vorzubereiten.

4. Ablauf bei einer Beurkundung in Deutschland (mit späterer Eintragung in Spanien)

So läuft es in der Praxis:

Beurkundung der Kaufurkunde beim deutschen Notar

Apostille der Urkunde nach dem Haager Übereinkommen

Beglaubigte Übersetzung ins Spanische

Eintragung der „anotación preventiva“ (Vormerkung) in Spanien

Zahlung erst nach Eintragung der Vormerkung

Notar stellt Eigentumsumschreibungsantrag beim spanischen Grundbuchamt

(ggf. unterstützt durch Gestor/Abogado)

Eintragung des Eigentümers im Registro de la Propiedad

Damit ist der Erwerb vollständig abgesichert.

5. Finanzierung – Deutsche Grundschuld oder spanische Hypothek?

Für deutsche Käufer stellt sich oft die Frage, wie die Finanzierung gestaltet werden sollte.

Empfehlung: Finanzierung über eine deutsche Bank

Dies ist meist günstiger, weil:

• niedrigere Zinssätze in Deutschland
• flexiblere Tilgung
• geringere Nebenkosten
• keine spanischen Dokumentations- und Steuerkosten für Hypothekseintragungen

Gesichert wird das Darlehen dann über eine deutsche Grundschuld auf einer deutschen Immobilie.

Alternative: Finanzierung über spanische Bank

Auch möglich – die Sicherheit wird dann direkt auf die spanische Immobilie eingetragen.

Die spanische Grundschuld heißt: Hipoteca

Rechtsgrundlagen:

  Art. 1875 Código Civil

  Art. 104 ff. Ley Hipotecaria

Eine Hipoteca ist funktional vergleichbar mit der deutschen Grundschuld, aber in Spanien stark formgebunden und mit höheren Eintragungs- und Kreditkosten verbunden.

Fazit

Ja – Sie können eine spanische Immobilie rechtssicher beim deutschen Notar verkaufen oder kaufen.

Durch:

höchstrichterliche Anerkennung deutscher Notarurkunden (STS 998/2011)

klare spanische Rechtsgrundlagen (Código Civil & Ley Hipotecaria)

die Möglichkeit einer spanischen Vormerkung („anotación preventiva“)

steht einem deutsch beurkundeten Kaufvertrag nichts im Wege – wenn er fachkundig gestaltet wird.

Die Finanzierung sollte idealerweise über eine deutsche Grundschuld erfolgen; alternativ ist eine spanische Hipoteca möglich.