Die Übertragung eines Hauses auf die eigenen Kinder im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ist eine beliebte Möglichkeit, um Vermögenswerte frühzeitig zu sichern und steuerliche Vorteile zu nutzen. Dabei sind jedoch einige rechtliche und steuerliche Aspekte zu berücksichtigen, insbesondere in Bezug auf Nießbrauch, Wohnungsrecht und die Schenkungssteuerfreibeträge.

1. Rechtliche Grundlagen der Übertragung

Erforderliche Unterlagen
Bevor die Übertragung einer Immobilie erfolgen kann, sollten folgende Dokumente vorbereitet werden:

• Grundbuchauszug (Nachweis des Eigentums und möglicher Belastungen)
  
• Familienstammbuch oder Geburtsurkunden (Nachweis der familiären Verbindung zwischen Übertragendem und Begünstigten)
  
• Personalausweise oder Reisepässe (Identitätsnachweise aller Beteiligten)
  
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (falls es sich um eine Wohnung handelt)
  
• Steuerliche Unterlagen (z. B. aktuelle Bodenrichtwerte für die Bewertung der Schenkung)

Diese Dokumente sind notwendig, um den Notartermin effizient durchzuführen und Verzögerungen zu vermeiden. Die Übertragung einer Immobilie auf die eigenen Kinder erfolgt in der Regel durch eine Schenkung oder einen Verkauf gegen Gegenleistung. Die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB).

Optionen für die Übertragung:

• Schenkung mit Auflagen: Eltern können das Haus unentgeltlich übertragen, sich aber 
  bestimmte Rechte vorbehalten.
  
• Teilverkauf: Die Kinder zahlen einen reduzierten Kaufpreis, um steuerliche Vorteile zu nutzen.
  
• Erbschaftsregelung mit Vorbehalten: Eine Schenkung kann mit bestimmten 
  Rückforderungsrechten kombiniert werden.

2. Nießbrauch und Wohnungsrecht

Eltern möchten oft weiterhin im Haus wohnen oder von den Mieteinnahmen profitieren. Dafür gibt es zwei Modelle:

• Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB): Die Eltern behalten das volle Nutzungsrecht der Immobilie. Sie können weiterhin dort wohnen oder Mieteinnahmen beziehen. Das Kind wird nur 
  rechtlicher Eigentümer.
• Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): Die Eltern behalten das Recht, die Immobilie selbst zu 
  bewohnen, dürfen sie aber nicht vermieten.

Beide Rechte müssen ins Grundbuch eingetragen werden und wirken sich auf die steuerliche 
Bewertung aus. Ein Nießbrauch senkt den steuerlichen Wert der Immobilie, was sich positiv auf die Schenkungssteuer auswirken kann.

3. Steuerliche Vorteile durch Freibeträge

Bei der Schenkung einer Immobilie an Kinder können steuerliche Freibeträge genutzt werden:

• Schenkungssteuerfreibetrag für Kinder: 400.000 Euro pro Elternteil und Kind alle zehn Jahre (§ 16 ErbStG).
• Nießbrauchreduzierung: Durch Eintragung eines Nießbrauchrechts reduziert sich der 
  steuerliche Wert der Schenkung.
• Gestaltungsmöglichkeiten: Durch eine schrittweise Übertragung oder Teilübertragungen 
  kann der Freibetrag optimal genutzt werden.
  
  

4. Notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag

Die Übertragung muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar kümmert sich um:

• Vertragliche Gestaltung der Übertragung
• Absicherung der Eltern durch Nießbrauch oder Wohnungsrecht
• Eintragung der neuen Eigentümer ins Grundbuch
• Meldung an das Finanzamt zur steuerlichen Bewertung
  
  

5. Fazit

Die vorweggenommene Erbfolge durch Übertragung eines Hauses an die Kinder ist eine effektive Möglichkeit, Vermögen zu sichern und steuerliche Vorteile zu nutzen. Die richtige Gestaltung, insbesondere mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht, kann erhebliche finanzielle Vorteile bringen. Die notarielle Beurkundung ist zwingend erforderlich, um die Übertragung rechtsgültig zu machen. Es empfiehlt sich, im Vorfeld eine steuerliche und rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.