Viele Immobilieneigentümer stehen vor der Frage, ob sie ihr Haus bereits zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen oder erst nach ihrem Tod vererben sollen. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, insbesondere in steuerlicher Hinsicht. Zudem gibt es Möglichkeiten, die nächste Generation durch geschickte Gestaltung frühzeitig einzubeziehen.

1. Vorteile der vorzeitigen Übertragung

Steuerliche Vorteile durch Schenkungsfreibeträge:

• Steuerliche Vorteile durch Schenkungsfreibeträge:
  
  •  Kinder haben einen Schenkungsfreibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil alle zehn
    Jahre.
  • Enkelkinder profitieren von einem Freibetrag von 200.000 Euro.
    Stiefkinder erhalten ebenfalls 400.000 Euro, falls sie rechtlich als Kinder anerkannt
    sind.
  • Durch eine schrittweise Übertragung können diese Freibeträge mehrfach genutzt
    werden.
    
    
• Vermeidung von Erbstreitigkeiten:
  • Klare Verhältnisse zu Lebzeiten beugen Auseinandersetzungen unter den Erben vor.
  • Jeder kann frühzeitig festlegen, wer das Haus erhält.
    
    
• Eigene Nutzungsmöglichkeiten sichern:
  • Ein Nießbrauchrecht erlaubt es dem Übertragenden, die Immobilie weiter zu
    bewohnen oder Mieteinnahmen zu beziehen.
  • Ein Wohnungsrecht sichert dem Übertragenden das alleinige Nutzungsrecht,
    verhindert aber eine Vermietung.
    
    
• Absicherung der Nachkommen:
  
  • Durch eine vorzeitige Übertragung können finanzielle Belastungen für die Erben
    reduziert werden.

2. Nießbrauch und Wohnungsrecht

Eltern möchten oft weiterhin im Haus wohnen oder von den Mieteinnahmen profitieren. Dafür gibt es zwei Modelle:

• Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB): Die Eltern behalten das volle Nutzungsrecht der Immobilie.
  Sie können weiterhin dort wohnen oder Mieteinnahmen beziehen. Das Kind wird nur
  rechtlicher Eigentümer.
• Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): Die Eltern behalten das Recht, die Immobilie selbst zu
  bewohnen, dürfen sie aber nicht vermieten.

Beide Rechte müssen ins Grundbuch eingetragen werden und wirken sich auf die steuerliche
Bewertung aus. Ein Nießbrauch senkt den steuerlichen Wert der Immobilie, was sich positiv auf die Schenkungssteuer auswirken kann.

3. Vorteile des Vererbens nach dem Tod

• Erhalt der vollen Kontrolle:
  • Die Immobilie bleibt bis zum Lebensende im Besitz des Eigentümers.
  • Änderungen im Testament sind jederzeit möglich.
    
    
• Kein Risiko von Rückforderungsansprüchen:
  • Anders als bei einer Schenkung gibt es keine zehnjährige Rückforderungsfrist des
    Sozialamts.
    
    
• Steuerfreier Erwerb bei Eigennutzung:
  • Kinder können eine geerbte Immobilie steuerfrei übernehmen, wenn sie die
    Immobilie mindestens zehn Jahre selbst bewohnen (§ 13 ErbStG).
    
    

4. Fazit – Welche Option ist besser?

Ob eine vorzeitige Übertragung oder ein Vererben sinnvoller ist, hängt von der individuellen Situation ab. Wer steuerliche Freibeträge optimal nutzen und Streitigkeiten vermeiden will, kann mit einer schrittweisen Übertragung Vorteile erzielen. Wer jedoch auf Sicherheit und volle Verfügungsmacht Wert legt, sollte eine Übertragung genau prüfen. In jedem Fall ist eine rechtliche und steuerliche Beratung ratsam.